WEG Dr.-Heinrich-Rosenhaupt-Strasse

Kategorie: Zeitungsartikel

Donnerstag, 17. Oktober 2019
Eigentümer für Laub zuständig

(dpa). Eigentümer sind dafür verantwortlich, Laub zu fegen, damit niemand zu Schaden kommt. In manchen Kommunen gilt die Kehr- und Räumpflicht laut Satzung auch für die öffentlichen Gehwege vor dem Grundstück. Das gilt ebenso für eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG). Zum eigenhändigen Mithelfen kann die Gemeinschaft niemanden verpflichten, erklärt der Verband Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn. Wer einen Dienstleister beauftragt, ist aber nicht ganz von der Haftung befreit. Rutscht jemand auf dem Laub aus und verletzt sich, muss der Dienstleister zwar erstmal für den Schaden aufkommen. Ist er aber nicht ausreichend versichert und kann deshalb nicht leisten, muss die WEG einspringen.

Keller darf kein Mülllager sein

(dpa). Im Keller verstauen viele Menschen gerne all die Gegenstände, die sie nicht täglich brauchen. Mieter müssen aber ein paar Regeln beachten: Nicht alles, was möglich ist, ist auch erlaubt. Grundsätzlich dürfen Mieter Kellerräume nur in dem Umfang nutzen, den der Vermieter zulässt. Das gilt sowohl für die zugeteilten Kellerparzellen als auch für die gemeinschaftlichen Räume wie Fahrradkeller, Waschräume oder Flure. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Treibstoff und Gasbehälter sind problematisch

Die zur Wohnung gehörenden Kellerräume dienen grundsätzlich als Lagerraum. In der Regel dürfen aber nur Dinge aufbewahrt werden, die üblicherweise zum Wohngebrauch gerechnet .Gasbehälter und Treibstoff sind aus Brandschutzgründen etwa bedenklich, das Abstellen von sicherheitsgefährdenden Substanzen ist untersagt. Das können etwa hoch dosierte Mittel zur Schädlingsbekämpfung sein.

In den Gemeinschaftsräumen und -fluren des Kellers sind Mieter weit weniger frei. Diese Bereiche dürfen, falls es nicht explizit erlaubt ist, nicht als Lager genutzt werden – sondern nur zu den Zwecken, für die sie vorgesehen sind. Sperrmüll, Kartons oder alte Fahrräder dürfen nicht in Gemeinschaftsräumen gelagert werden. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe festgehalten (Az.: 4 W 183/96).

Bloß kein Rohrreiniger
Das beste Rezept ist denkbar einfach: So repariert man verstopfte Abflüsse

Verstopfte Abflüsse sind keine Seltenheit. Haare, aber auch Fette und andere Biostoffe setzen sich darin fest und machen mit der Zeit die Leitung dicht. Ulrich Opitz ist Heimwerker-Trainer der DIY Academy in Köln und Sachverständiger für Bau- und Versicherungsschäden. Er erklärt, wie man Verstopfungen selbst wieder löst – und auf welche Hilfsmittel man verzichten sollte. Sonst wird der Schaden noch schlimmer.

Herr Opitz, was sollte ich tun, wenn das Rohr verstopft ist?

Man sollte versuchen, das Ganze wegzuspülen. Man verschließt den Abfluss und zieht möglichst dicke Gummihandschuhe an, sodass man sich nicht verbrüht. Das Waschbecken oder die Spüle wird nun mit heißem Wasser gefüllt, und dann zieht man den Stöpsel. Mit der großen Wassermenge hat man einen höheren Druck, dazu sorgt die Hitze hoffentlich dafür, dass sich im Abfluss vorhandene Stoffe lösen. Denn Seifen und ähnliche andere Sachen, etwa Rasierschaum, enthalten eine gewisse Menge Fett, die durch das heiße Wasser aufweicht. Es ist übrigens grundsätzlich zu empfehlen, dass man Abflüsse alle vier Wochen mal mit richtig heißem Wasser durchspült. Sie können sonst zwar die Fette mit Spülmitteln und Seifen lösen, aber sobald sie im Abfluss erkalten, wird die Emulsion wieder fest – wie weiches Wachs. Die Fette sind nicht kaputt, die Fettketten sind nur aufgebrochen. Verdunstet dann das Wasser, bleibt das Fett als eine Art Wachsschicht zurück. Das sorgt auf Dauer für Verstopfungen. Gibt man wieder heißes Wasser dazu, löst sich die Schicht. Das können Sie selbst mal ausprobieren: Füllen Sie etwas Öl und Wasser in ein Glas und geben Sie ein bisschen Spülmittel dazu. Es entsteht eine milchig-weiße Emulsion.

Was tut man, wenn das Spülen nicht hilft?

Dann muss ich schauen, ob ich den Siphon auseinanderschrauben und so reinigen kann. Das ist nur bei offenliegenden Siphons möglich. Bei Badewannen oder Duschen geht das überhaupt nicht – und man sollte auch tunlichst die Finger davon lassen. Manche Badewannen-Einläufe haben auch noch eine sichtbare Verschraubung. Versucht man diese Verschraubung zu öffnen, um nur den Deckel zu entfernen, löst man allerdings den gesamten Abfluss von der Badewanne oder von der Dusche – das ist dann ein Schaden. Aber auch beim Siphon an Waschtischen sollte man nicht zu weit gehen. Ein normaler Siphon geht senkrecht nach unten, macht dann einen Bogen, in diesem steht Wasser. Dann geht’s wieder nach oben und in die Wand. Meistens kann man das Ganze bis zu dem Punkt, wo das Rohr in die Wand geht, auseinandernehmen. Achtung: Ein Gefäß unterstellen, um das Wasser aufzufangen! Aber von allem, was sich dahinter befindet, sollte man die Finger lassen – aus einem einfachen Grund. Wenn man dort eine Befestigung oder eine Dichtung beschädigt oder sie verrutscht, sind Wasserschäden möglich. Wie gehe ich mit Verstopfungen in diesen Bereichen um?

Der Handwerker muss ran. Bei der Badewanne kann man aber zum einen vorher noch schauen, ob man Haare und andere Rückstände einfach aus dem Sieb fischen kann. Das zweite, was man auf eigenes Risiko probieren kann, ist das Spülen des Abflusses mit einem relativ festen Wasserstrahl. Dafür schraube ich bei einer Handbrause den Kopf ab und halte den Wasserstrahl direkt auf den Abfluss. Aber: Der Abfluss muss fest montiert sein, sonst produziert man hier eher einen Schaden.

Was sollte ich auf keinen Fall einsetzen?

Chemische Mittel. Durch die Reaktion kann es in einem Siphon erst recht zu Verklumpungen und Verhärtungen kommen. Die chemische Reaktion und die dabei entstehende Wärme können zu Verätzungen des Kunststoffs oder auch des Metalls führen. Und ich würde auf Chemie grundsätzlich verzichten, weil die Anwendung für die Person nicht ungefährlich ist und die Stoffe nicht gut für unsere Umwelt sind. Je weniger in den Klärwerken landet, umso besser.

BGH: Wer saniert, trägt die Kosten

KARLSRUHE (dpa). Für Wohnungseigentümer ist es sowohl eine gute als auch eine schlechte Nachricht: Wer auf eigene Faust Sanierungen am Gebäude veranlasst, kann dafür nicht mehr nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten. Das gilt selbst dann, wenn jemand fälschlicherweise angenommen hat, dass er sich um die Arbeiten selbst kümmern muss, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied. Für alle anderen Eigentümer ist das von Vorteil. Sie müssen keine Renovierungen mehr mitbezahlen, die nicht im Voraus gemeinsam beschlossen wurden (Az. V ZR 254/17). Das schütze die Gemeinschaft vor unerwarteten Forderungen, sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. Im Gesetz sei klar geregelt, dass die Eigentümer über Instandsetzungen gemeinschaftlich entscheiden. „Dieses Verfahren muss eingehalten werden.“

Senat verschärft seine eigene Rechtsprechung

Mit dem Urteil verschärft der Senat seine eigene Rechtsprechung. Bisher war es in bestimmten Fällen möglich, erst die Handwerker kommen zu lassen und die Kosten dann der Gemeinschaft aufzubürden – nämlich immer dann, „wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen“, wie es in einem BGH-Urteil von 2015 heißt. Das ist für die Richter jetzt kein Kriterium mehr. Auch über Maßnahmen, die zwingend notwendig seien, müsse vorher abgestimmt werden, sagte Stresemann. Denn auch hier gebe es einen Gestaltungsspielraum.

Auffällige Messwerte
Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch kann anfechtbar sein

Von Falk Zielke

Über die Abrechnung von Heizkosten entbrennt mitunter Streit. Klar ist: Wenn die Messwerte nicht stimmen können, muss im Zweifel die Abrechnung geändert und der Verbrauch im Zweifel anders ermittelt werden. Ansonsten besteht die Gefahr, dass einige Bewohner zu viel zahlen müssen. Grundlage kann dann zum Beispiel der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen sein. Möglich ist auch, den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln.

Neu ermittelter Verbrauch als Grundlage

Der so ermittelte Verbrauch ist bei der Kostenverteilung dann anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen, wie eine Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe zeigt (Az.: 11 S 8/18). Darüber berichtet die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ (Ausgabe 3/2019) des Deutschen Mieterbundes (DMB). In dem verhandelten Fall ging es um die Jahresabrechnung einer Eigentumsgemeinschaft für das Jahr 2015. Insgesamt wurden darin rund 7400 Euro an Heizkosten berechnet. Die Eigentümerin einer Wohnung im Erdgeschoss sollte davon rund ein Drittel, nämlich 2400 Euro, übernehmen. Der restliche Betrag verteilte sich auf die Eigentümer der übrigen sieben Wohnungen.

Laut der Messwerte, die der Heizkostenabrechnung zugrunde lagen, entfielen angeblich fast 50 Prozent des Gesamtverbrauchs im Haus auf den Heizkörper im Wohnzimmer der Klägerin.

Die Klägerin begründete ihre Klage unter anderem mit ihrem geänderten Heizverhalten. Bis 2013 habe ihr todkranker Ehemann im Wohnzimmer die Heizung immer voll aufgedreht. Seit seinem Tod sei das aber nicht mehr so gewesen. Daher zweifelte sie die Messwerte in ihrer Abrechnung an.

Mit Erfolg: In der Beweiserhebung stellte ein Sachverständiger schließlich erhebliche Mängel in der Verbrauchsmessung fest. Auf einer so unzureichenden Datengrundlage war nach Ansicht des Gerichts eine realistische Abrechnung nach Verbrauch tatsächlich nicht möglich.

Dass die Messwerte bei den Heizkosten in den Vorperioden ähnlich hoch waren, habe die Klägerin mit der Krankheit ihres Mannes plausibel erklärt. Dieser Grund falle aber für die umstrittene Abrechnung und die Folgejahre weg. Einer gesonderten Aufklärung der Ursachen für die auffälligen Messwerte bedurfte es aus Sicht des Gerichts für die Entscheidung in dieser Angelegenheit jedoch nicht.

Abstimmung, Beschlüsse und Co.
So vermeiden Wohnungseigentümer Fehler bei der WEG-Versammlung

Von Katja Fischer

Wer eine Wohnung besitzt, ist oft Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr steht deshalb eine Wohnungseigentümerversammlung an. Hier geht es vor allem ums Geld. Die Versammlung ist „gewissermaßen das Parlament der Gemeinschaft, das oberste Beschlussorgan“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand beim bundesweiten Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Dabei gibt es einiges zu beachten.

Inhalt und Aufgaben: Die Wohnungseigentümer beschließen den jährlichen Wirtschaftsplan, ihren „Haushalt“. Dieser wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr. Er bildet die Grundlage, nach der das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer festgelegt wird. Außerdem legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben im zurückliegenden Wirtschaftsjahr. Darüber hinaus kann über anstehende Instandsetzungsmaßnahmen entschieden werden.

Einladung: Mindestens zwei Wochen vor dem Termin lädt der Verwalter ein. Die Textform ist vorgeschrieben, die Eigentümer müssen über Zeit, Ort und Tagesordnung informiert werden. Die Einladung sollte Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten. „Liegen wichtige Abrechnungen nicht bei, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken“, meint Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Fehler können dazu führen, dass gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind. Oft wird der Fehler gemacht, in eine öffentliche Gaststätte einzuladen. Wenn dort kein separater Raum zur Verfügung steht, ist das unzulässig.

Tagesordnung: Die Tagesordnung muss der Einladung beigefügt sein, damit jeder Zeit hat, sich über die einzelnen Themen zu informieren. Bei Abwesenheit kann ein Eigentümer Anweisung geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll. Die Tagesordnung wird üblicherweise vom Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat erstellt. Auch Eigentümer können Tagesordnungspunkte einbringen, ein Antrag muss vor Beginn der zweiwöchigen Einladungsfrist eingehen.

Stimmberechtigung: Bei Abstimmungen hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Wohnungsgröße. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. „Hiervon wird allerdings oft abgewichen“, erläutert Kaßler. „Eigentümer können aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ersehen, ob in ihrer Gemeinschaft das Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt.“ Der Verwalter hat in der Regel den Vorsitz und stellt fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist.

Beschlüsse: Die nötigen Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses. „Soll zum Beispiel die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit“, erklärt Kaßler. Bei Modernisierungen etwa müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen, eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit. Soll das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen. Bei Unstimmigkeiten „zahlt es sich aus, die Beschlüsse nicht im Paket zu fassen, sondern einzelne Maßnahmen und Kostenblöcke abzustimmen“, empfiehlt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wird im Nachhinein einer der Beschlüsse angefochten, ist nicht gleich alles in Gefahr.

Unwirksame Klausel
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten

(dpa). Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Vermieter dürfen diese Kosten nicht auf den Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB).

Diese gesetzliche Regelung greift auch für Vermieter einer Eigentumswohnung. Selbst wenn ihnen die Eigentümergemeinschaft mit der Jahresabrechnung die Verwaltungskosten in Rechnung stellt, gilt: Sie dürfen diese Kosten nicht an Mieter weitergeben. Enthält der Mietvertrag eine solche Regelung, ist diese nicht wirksam. Auch eine Klausel, wonach der Mieter neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen der Betriebskosten für die Verwaltung eine Pauschale zahlen soll, ist unzulässig. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 254/17).

Die BGH-Richter erklärten, nach dem Gesetz seien mit der vereinbarten Miete grundsätzlich alle Kosten des Vermieters abgegolten. Eine Ausnahme gebe es nur für Betriebs- und Heizkosten, die zusätzlich zur Miete gefordert werden dürften. Verwaltungskosten seien ein Bestandteil der Grundmiete, aber keine Betriebskosten. Im verhandelten Fall forderte der Vermieter zusätzlich zur Miete eine Pauschale für die Verwaltungskosten – das ist laut BGH unzulässig.

Von Namen und Nummern
Welche Bezeichnung auf dem Klingelschild stehen sollte

Von Monika Hillemacher

„Er gehört zu mir wie mein Name an Tür“? Für ganz so selbstverständlich wie einst von Marianne Rosenberg besungen, scheint die Bezeichnungen auf Klingelschildern nicht mehr zu sein. Manche Mieter oder Eigentümer haben Bedenken. Keine Frage: Privatsphäre ist wichtig. Stellt sich die Frage: Welche Regeln existieren für den Namen an der Tür? Wer dort statt seines Namens lieber eine Nummer lesen möchte, sollte mindestens den Briefträger informieren. Was Mieter und Eigentümer wissen sollten:

Für die meisten Mieter und Eigentümer ist klar: Mit Einzug kommt ein Namenschild an die Haus- und Wohnungstür sowie den Briefkasten. Üblicherweise kümmern sich Vermieter oder Hausverwalter darum. Sie legen in der Regel Wert darauf, dass die Schilder in Farbe, Schrift und Größe einheitlich aussehen. Das macht einen besseren Eindruck als gestalterischer Wildwuchs.

Mieter, die selbst kreativ sein möchten, brauchen deshalb das Okay des Eigentümers. Was erlaubt ist, kann „von den Bestimmungen des Mietvertrags abhängen“, erläutert Helena Klinger, Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Der Vertrag kann für Mieter verbindliche Vorgaben enthalten.

Beschriftung deutlich lesbar und klar zugeordnet

Auch die Post hat Wünsche an die Gestaltung: „Zweifelsfrei beschriftet“ sollen Klingeln und Briefkästen sein, was mit deutlich lesbar und klar zugeordnet zu übersetzen ist: Acht Millimeter hoch sollten die Buchstaben mindestens sein. Dies erleichtere nicht nur den Zustellern die Arbeit, sondern „auch Rettungskräften, Polizei und Feuerwehr die Orientierung“, erklärt Postsprecher Stefan Heß.

Rein rechtlich dürfen ausschließlich die Namen der Wohnungsbewohner auf Klingel und Briefkasten stehen. Das Anbringen von Schildern zu Menschen, „die weder Mieter sind noch berechtigterweise in der Wohnung leben, ist unzulässig“, sagt Klinger. Sie stützt sich auf Urteile der Amtsgerichte Berlin-Schöneberg (Az.: 109 C 178/99) und Frankfurt am Main (Az.: 33 C 224/16 (51)).

Namen an Haustür und Wohnung sind jedoch keine Vorschrift. Weder Vermieter noch Mieter sind verpflichtet, die Klingel mit Namen zu beschriften, erklärt Haus & Grund. Diese könnten theoretisch wegbleiben und zum Beispiel durch Wohnungsnummern ersetzt werden. In anderen europäischen Ländern wird das so praktiziert. Aber „Nummern sind nicht gelebte Kultur in Deutschland“, meint Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Dennoch steht es Hausbewohnern frei, diese Variante zu wählen, etwa weil sie ihre Privatsphäre wahren wollen. Ropertz rät, zumindest Post und Notarzt mitzuteilen, „dass ich Nr. 7 bin“. Kommen Briefe und Pakete trotzdem nicht an, ist das Sache des Bewohners.

Dann hilft auch die Berufung auf Datenschutz nichts: Den Bewohner „allein treffen die möglichen negativen Folgen“, stellt der Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Baden-Württemberg in seinem Tätigkeitsbericht 2018 fest. Post und Besucher ohne böse Absichten zählen laut Datenschutz zum Kreis derer, die ein sogenanntes berichtigtes Interesse haben, jemanden auch namentlich zu finden.

Eigentümer und Verwaltungen dürfen Namensschilder im Grunde genommen nur mit Erlaubnis des Mieters montieren. „Das war schon immer so“, betont Ropertz. Meistes sind beide Seiten stillschweigend darüber einig. Künftig könnte das Thema aber auch im Mietvertrag geregelt werden, wenn Vermieter möglichen datenschutzrechtlichen Bedenken von Mietern aus dem Weg gehen wollen.

Vermietern, die nichts in den Vertrag schreiben, empfiehlt Haus & Grund, bei Neuvermietungen zumindest zu fragen, was gewünscht ist: namentliches Klingelschild oder Wohnungsnummer. Der Mieter darf sich auch fürs Weglassen entscheiden. Er kann außerdem verlangen, dass ein bereits angebrachtes Namensschild verschwindet. Dann muss es weg, urteilte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 8 C 114/90). Ob mit oder ohne Beschriftung: Die Klingelanlage hat zu funktionieren. Das ist Vermietersache.

Hinweis auf Berufstätigkeit unbedingt absprechen

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen zuhause arbeitende Mieter darauf am Haus direkt, in dessen Umgebung und an der Wohnung hinweisen. Bei einer im Mietvertrag erlaubten teilgewerblichen Nutzung müssten Eigentümer grundsätzlich dulden, dass Schilder neben der Eingangstür oder im Treppenhaus angebracht werden, erläutert Rechtsanwalt Rainer Burbulla aus Düsseldorf. Das sei zumindest so, wenn die Erlaubnis Kundenverkehr einschließe. Der Mieterbund rät, Werbetafel-Details unbedingt mit dem Vermieter abzusprechen, sofern dies nicht vertraglich geregelt ist.

Wer, wie viele Freiberufler, lediglich ein Zimmer als Büro nutzt, darf nur mit Genehmigung des Eigentümers an Tür und Fenster auf „Thai-Massage“, „Nachhilfe“ oder „Wahrsager“ aufmerksam machen. DMB-Mann Ropertz rät zur Vorsicht: „Ist die Wohnung zum Wohnen gemietet, kann Broterwerb in der Wohnung verboten sein.“ – die Kündigung droht. In vielen WEG-Anlagen verbietet die Teilungserklärung teilgewerbliche und freiberufliche Tätigkeit. „Dann ist auch Werbung verboten“, sagt Anwalt Burbulla.

AZ 06.04.201

Protokolle der Eigentümerversammlung

Protokolle

AZ 09.03.2019

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