Abstimmung, Beschlüsse und Co.
So vermeiden Wohnungseigentümer Fehler bei der WEG-Versammlung

Von Katja Fischer

Wer eine Wohnung besitzt, ist oft Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr steht deshalb eine Wohnungseigentümerversammlung an. Hier geht es vor allem ums Geld. Die Versammlung ist „gewissermaßen das Parlament der Gemeinschaft, das oberste Beschlussorgan“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand beim bundesweiten Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Dabei gibt es einiges zu beachten.

Inhalt und Aufgaben: Die Wohnungseigentümer beschließen den jährlichen Wirtschaftsplan, ihren „Haushalt“. Dieser wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr. Er bildet die Grundlage, nach der das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer festgelegt wird. Außerdem legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben im zurückliegenden Wirtschaftsjahr. Darüber hinaus kann über anstehende Instandsetzungsmaßnahmen entschieden werden.

Einladung: Mindestens zwei Wochen vor dem Termin lädt der Verwalter ein. Die Textform ist vorgeschrieben, die Eigentümer müssen über Zeit, Ort und Tagesordnung informiert werden. Die Einladung sollte Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten. „Liegen wichtige Abrechnungen nicht bei, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken“, meint Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Fehler können dazu führen, dass gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind. Oft wird der Fehler gemacht, in eine öffentliche Gaststätte einzuladen. Wenn dort kein separater Raum zur Verfügung steht, ist das unzulässig.

Tagesordnung: Die Tagesordnung muss der Einladung beigefügt sein, damit jeder Zeit hat, sich über die einzelnen Themen zu informieren. Bei Abwesenheit kann ein Eigentümer Anweisung geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll. Die Tagesordnung wird üblicherweise vom Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat erstellt. Auch Eigentümer können Tagesordnungspunkte einbringen, ein Antrag muss vor Beginn der zweiwöchigen Einladungsfrist eingehen.

Stimmberechtigung: Bei Abstimmungen hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Wohnungsgröße. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. „Hiervon wird allerdings oft abgewichen“, erläutert Kaßler. „Eigentümer können aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ersehen, ob in ihrer Gemeinschaft das Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt.“ Der Verwalter hat in der Regel den Vorsitz und stellt fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist.

Beschlüsse: Die nötigen Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses. „Soll zum Beispiel die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit“, erklärt Kaßler. Bei Modernisierungen etwa müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen, eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit. Soll das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen. Bei Unstimmigkeiten „zahlt es sich aus, die Beschlüsse nicht im Paket zu fassen, sondern einzelne Maßnahmen und Kostenblöcke abzustimmen“, empfiehlt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wird im Nachhinein einer der Beschlüsse angefochten, ist nicht gleich alles in Gefahr.